Mieterhöhungen
Wir von Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG wissen, dass es für Sie als Immobilienbesitzer nicht nur um die tagtägliche Hausverwaltung geht, sondern auch um die stetige Immobilienentwicklung im Sinne einer möglichst hohen Rendite. Dazu gehört auch die Prüfung der Möglichkeit einer Mieterhöhung. Doch nicht nur bei uns in Passau oder Niederbayern, sondern überall in Deutschland gilt eine besondere Mieterhöhungen Begründungspflicht, wenn die Mieten steigen sollen. Wie Sie diese richtig formulieren und wann eine Mieterhöhung überhaupt gestattet ist, erfahren Sie in folgendem Text.
Was Sie über die Mieterhöhungen Begründungspflicht wissen müssen
Mieter und deren Verhältnis zum gemieteten Wohnraum stehen in Deutschland von Rechts wegen einem sehr hohen Schutz. Für den Eigentümer bedeutet dies im Umkehrschluss, dass sehr viele Dinge beachtet werden müssen, ehe eine Renditesteigerung durch eine Mieterhöhung durchgeführt werden kann. Grundsätzlich darf die Miete nicht einfach nach eigenem Gutdünken erhöht werden, sondern nur nach der Durchführung einer Modernisierung sowie bei einer Anpassung der Miete an den ortsüblichen Mietspiegel bzw. die Vergleichsmiete. In beiden Fällen muss dennoch eine Begründung der Mieterhöhung erfolgen. Wurde eine Modernisierung durchgeführt, sind die tatsächlichen Kosten nachzuweisen und auf die Mieter anteilig umzulegen. Eine Anpassung an die Vergleichsmiete kann nur erfolgen, wenn ebendiese Vergleichsmiete nachvollziehbar ermittelt wurde. Ist die Mieterhöhung statthaft, müssen sich die Mieter fügen oder gegebenenfalls das Mietverhältnis kündigen.
Professionelle Hilfe für die formal richtige Begründung einer Mieterhöhung
Eine wichtige Grundvoraussetzung für eine Mieterhöhung ist stets, dass der Mietvertrag eine solche Erhöhung nicht ausschließen darf. Gibt es keine solche Klausel, steht der Erhöhung zunächst einmal nichts im Wege. Dennoch gibt es eine Reihe von formalen Anforderungen und rechtlichen Umständen zu beachten. Viele Eigentümer setzen daher auf die Hilfe einer guten Immobilienverwaltung für die Ausarbeitung der Begründung für die Mieterhöhung und die anschließende Kommunikation mit den Mietern. Eine Hausverwaltung übernimmt dabei nicht nur die reine Abwicklung, sondern kann auch wertvolle Tipps bei der Planung und Konzeptionierung von Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungsvorhaben geben.
Begründung einer Mieterhöhung mit Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietdatenbank
Um der Mieterhöhungen Begründungspflicht richtig nachzukommen, muss der Vermieter entweder den örtlichen Mietspiegel der Kommune anfragen oder selbst für einen solchen Vergleich sorgen, etwa durch einen Gutachter oder die Gegenüberstellung mit bauähnlichen Vergleichswohnungen. Bei letzterer Maßnahme müssen drei Wohnungen gefunden werden, die in Lage, Größe und Ausstattung ähnlich sind und durch ihren Mietzins einen Anstieg der Miete rechtfertigen. Eine weitere Alternative stellen Mietdatenbanken dar, die es jedoch nur in relativ wenigen Städten und Kommunen gibt. Zudem ist eine solche Anfrage kostenpflichtig und wird von vielen Mietern angezweifelt. Der Vermieter muss die vom ihm erworbene Auskunft dem Erhöhungsschreiben beifügen, woraufhin diese als vorgerichtliche Begründung des Erhöhungsverlangens gilt. Für Vermieter wichtig zu wissen: Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate erfolgen und in drei Jahren nicht mehr als insgesamt 20 Prozent betragen – das ist die sogenannte Kappungsgrenze. In vielen Städten mit Wohnraummangel liegt diese Grenze sogar bei nur 15 Prozent.
Mieterhöhungen Begründungspflicht nach Modernisierungsmaßnahmen
Führt der Eigentümer eine Modernisierungsmaßnahme durch, dann kann er die Kosten auf seine Mieter umlegen, die schließlich auch von der moderneren Ausstattung profitieren. So wird ein Anreiz zur Verbesserung der Wohnqualität und auch zur Immobilienentwicklung und langfristigen Renditeerhöhung gegeben. Von den tatsächlichen Kosten müssen zunächst die staatlichen Zuschüsse und Fördergelder abgezogen werden. Vom Restbetrag können dann maximal elf Prozent auf die jährliche Jahresmiete – anteilig auf jede Mietpartei - umgelegt werden. Folglich wird die Investition spätestens im zehnten Jahr nach der Maßnahme profitabel. Die Mieterhöhungen Begründungspflicht sieht allerdings vor, dass nur wirkliche Modernisierungen, nicht aber Reparaturen oder Instandhaltungen umgelegt werden dürfen. Dazu zählen Dämmungen und Isolierungen, nicht aber der Austausch von kaputten Fenstern. Auch wichtig: Obwohl die Erhöhung einer Miete nach Modernisierungsmaßnahmen unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete ist, darf die neue Miete diese Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 Prozent übersteigen. Auch eine direkt folgende Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn die neue Miete bereits über dem Durchschnitt liegt.
Korrekte Begründung und Transparenz für den Mieter
Zunächst einmal muss jede Mieterhöhung rechtzeitig in Schriftform angekündigt werden. Dabei ist auch eine Zustellung per Mail oder Fax zulässig, solange der Vermieter der Absender ist. Wird das Schreiben von einem Vertreter des Vermieters versendet, muss diesem eine Vollmacht im Original beiliegen. In jedem Fall sollte der Vermieter dafür Sorge tragen, dass der Mieter das Schreiben auch wirklich erhält, da eine Nichtzustellung im Zweifelsfall die Mieterhöhung vereiteln kann. Neben dem expliziten Betrag der neuen Miete und dem Datum, ab wann diese gilt, sind vor allem Frist und Begründung der Mieterhöhung wichtig. Eine Mieterhöhung ist nur zum Beginn des dritten Kalendermonats möglich.
Wird die Miete an den örtlichen Mietspiegel angepasst, muss dem Schreiben eine Zustimmungserklärung für den Mieter beigefügt werden, wobei Schweigen als Ablehnung interpretiert wird. Außerdem muss der Vermieter zur Begründung den Mietspiegel, die Auskunft der Mietdatenbank, das Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung der Vergleichswohnungen beifügen. Bei Erhöhung wegen Modernisierung muss der Verweis auf $555d BGB erfolgen. Außerdem muss detailliert dargestellt werden, welche Arbeiten erfolgen, wie lange diese voraussichtlich dauern und auf welche Höhe sich die Gesamtkosten belaufen. Zusätzlich muss nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden, wie die Verteilung auf die Mietparteien erfolgt.
