Mehrheiten in der Eigentümerversammlung
Als Experten für Hausverwaltung und Immobilienentwicklung betreuen Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG natürlich auch Wohnungseigentümer in Passau und ganz Niederbayern. Dabei kümmern wir uns nicht nur um die täglichen Aufgaben einer Immobilienverwaltung, sondern auch um die Planung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung. Hier kommt es zu Beschlüssen der Eigentümer bezüglich des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von Mehrheiten in der Eigentümerversammlung. Welche Formen der Mehrheitsverhältnisse es dabei gibt und welche Mehrheiten wann sinnvoll oder sogar vorgeschrieben sind, erklären wir in folgendem Beitrag.
Die Rolle von Mehrheiten in der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in denen Entscheidungen für das gemeinschaftliche Eigentum der Eigentümergemeinschaft formuliert und beschlossen werden. Das dazu notwendige Prozedere bedingt jedoch Klarheit bei den Beschlusskompetenzen und Abstimmungsvoraussetzungen. Viele Eigentümer wissen oft gar nicht so genau, welcher Beschluss wie und mit welchen Mehrheiten gefasst werden muss. In der Tat ist es nicht leicht, in dem Wirrwarr aus gesetzlichen Vorgaben, Teilabsprachen der Eigentümer und terminlichen Dringlichkeiten effizient zu Entscheidungen zu kommen. Wichtig ist aber vor allem, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist und ein Beschluss die notwendige Mehrheit erhält. Ein erfahrener Hausverwalter kann dabei einen wichtigen Beratungsdienst leisten.
Der Verwalter sorgt für konforme Versammlung und Beschlussfähigkeit
Viele Eigentümer legen die Planung, Durchführung und Protokollierung einer Eigentümerversammlung in die Hände einer Immobilienverwaltung, da diese Aufgabe erfahrungsgemäß viel mehr Zeit und Mühe in Anspruch nimmt als man vielleicht zunächst erwartet. Allein die Terminierung und die Einladung aller berechtigten Personen bei gleichzeitiger Einhaltung der Jahresfrist können Schwierigkeiten verursachen. Auch der Ort will gut gewählt sein, da jede Versammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Der Verwalter erstellt auch die Tagesordnung, nimmt die Abstimmungen vor, wertet sie aus und führt Protokoll, welches später zugänglich gemacht werden muss. Zusätzlich überwacht er die Mehrheiten in der Eigentümerversammlung und muss prüfen, ob die Zahl der Teilnehmer überhaupt ausreicht, damit die Versammlung beschlussfähig ist.
Die verschiedenen Mehrheiten in der Eigentümerversammlung
Bevor eine Mehrheit überhaupt gefunden werden kann, muss klar sein, welches Stimmprinzip bei der jeweiligen Eigentümergemeinschaft gilt. Von Gesetz wegen ist das Kopfprinzip maßgeblich. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer unabhängig von der Anzahl der ihm gehörenden Wohnungen im Objekt nur eine Stimme hat. Es können aber auch andere Stimmprinzipien vereinbart werden. Beim Wertprinzip ist die Anzahl der Miteigentumsanteile ausschlaggebend, beim Objektprinzip die Zahl der Wohneinheiten im Objekt. In beiden Fällen haben meist einige Eigentümer mehr Stimmanteile und deren Meinung zu einem Beschluss hat folglich mehr Gewicht. Ein guter Verwalter weiß immer genau, welches Stimmprinzip für eine Versammlung Gültigkeit hat, da alle Beschlüsse ansonsten leicht anfechtbar sind. Dennoch gibt es je nach Beschlussart noch Unterschiede in den verlangten Mehrheiten in der Eigentümerversammlung.
Die einfache Mehrheit
Eine einfache Mehrheit ist bereits dann erreicht, wenn mindestens 51% der Anwesenden für einen Beschluss stimmen. Diese Form der Mehrheit betrifft viele gängige Beschlüsse, etwa den Wechsel des Hausmeisters, den Abschluss eines neuen Versicherungsvertrages oder auch eine Änderung des Verteilerschlüssels. Der Vorteil der einfachen Mehrheit ist, dass Beschlüsse auch dann gefasst werden können, wenn viele Eigentümer der Versammlung ferngeblieben sind. Allerdings muss jede Erstversammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile abbilden. Erst mit einer Zweitversammlung fällt auch diese Vorgabe, so dass dann theoretisch sogar 51% einer Minderheit für einen Beschluss ausreichen.
Die qualifizierte Mehrheit
Jede Eigentümerversammlung kann beschließen, dass gewisse Anträge nicht mit einer einfachen, sondern einer sogenannten qualifizierten Mehrheit beschlossen werden müssen. Nach dem Kopfprinzip bedeutet dies, dass mindestens 51% der Eigentümer im Objekt für einen Beschluss stimmen müssen, nicht nur 51% der Anwesenden. Es können aber auch andere Verteilprinzipien vereinbart werden. In der Praxis findet so eine Art der Mehrheit in der Eigentümerversammlung vor allem dann Anwendung, wenn einem zahlungssäumigen Eigentümer das Wohneigentum entzogen werden soll.
Die doppelt qualifizierte Mehrheit
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet nach dem Wohneigentumsgesetz, dass mindestens ¾ der stimmberechtigten Eigentümer sowie zugleich mehr als die Hälfte alle Miteigentumsanteile einen Beschluss gefasst haben, damit dieser gültig wird. Je eine erfüllte Voraussetzung reicht nicht aus. Dabei beziehen sich die Anteile auf die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, nicht nur auf die anwesenden. Eine Versammlung, die per doppelt qualifizierter Mehrheit beispielsweise über Bau- und Sanierungsmaßnahmen abstimmen möchte, sollte also von Anfang an über genug anwesende Beschlussberechtigte verfügen, um überhaupt beschlussfähig zu sein. Eine Immobilienverwaltung als Verwalter prüft in solchen Fällen genau, welche Voraussetzungen für eine Abstimmung gegeben sein müssen.
Die Allstimmigkeit
Die seltene und schwer zu erreichende Allstimmigkeit ist dann vonnöten, wenn beispielsweise die Handhabe eines Rechtsstreits oder die Löschung einer Sondereigentumseinheit beschlossen werden muss. In so einem Fall müssen zunächst einmal alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer teilnehmen. Da dies in der Praxis oft schwierig ist, gibt es den sogenannten Umlaufbeschluss, der postalisch abgewickelt werden kann. Eine weitere Art des allstimmigen Beschlusses ist der Beschluss mit Vereinbarungscharakter. Auch hier wird Allstimmigkeit sowie zusätzlich eine notarielle Beurkundung vorausgesetzt, ehe ein Beschluss Gültigkeit erhält. Ein Anwendungsbeispiel ist die Veränderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.
