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Ener­­gie­aus­weis beim Haus­­ver­­­kauf: Das gibt es zu wis­­sen!

Lese­dauer: ca. 3 Minu­ten
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Seit 2014 ist der Ener­gie­aus­weis beim Haus­ver­kauf Pflicht. Die Über­g­angs­re­ge­lung ist bereits 2015 aus­ge­lau­fen, sodass keine Aus­re­den mehr gel­ten. Da dem Ver­käu­fer, bei Nicht­be­ach­tung, emp­find­li­che Stra­fen dro­hen, lohnt es sich, die der­zeit gel­ten­den Rege­lun­gen genauer zu betrach­ten.

Ener­gie­aus­weis: Was ist das über­haupt?

Bei dem Ener­gie­aus­weis, mit­un­ter auch Ener­gie­pass genannt, han­delt es sich um ein Doku­ment, wel­ches den ener­ge­ti­schen Zustand des jewei­li­gen Objek­tes beschreibt. Hier­bei gibt der Ener­gie­aus­weis Aus­kunft über den tat­säch­li­chen bezie­hungs­weise ver­mu­te­ten Ener­gie­ver­brauch eines Hau­ses. Ein­ge­führt wurde der Ener­gie­aus­weis, um Kauf- oder Mie­t­in­ter­es­sen­ten einen Über­blick zu ver­schaf­fen, wie viel Ener­gie benö­tigt wird, das Wohn­ob­jekt zu betrei­ben. Daher spielt er beim Haus­ver­kauf eine wich­tige Rolle; schließ­lich las­sen sich so Objekte mit­ein­an­der ver­glei­chen.

Wel­ches Haus benö­tigt einen Ener­gie­aus­weis?

Vom Grund­satz her benö­ti­gen alle Häu­ser einen Ener­gie­aus­weis. Die Ver­pflich­tung gilt dabei sowohl für Wohn­ge­bäude als auch für Gebäude, die nicht zur Bewoh­nung gedacht sind, wie bei­spiels­weise Büro­ge­bäude. Aller­dings gibt es von der Grund­re­gel einige Aus­nah­men. So benö­ti­gen kleine Gebäude, mit einer maxi­ma­len Nutz­flä­che von 50 Qua­drat­me­tern, kei­nen Ener­gie­aus­weis. Auch wenn das zum Ver­kauf ste­hende Haus unter Denk­mal­schutz steht, wird kein Ener­gie­pass benö­tigt. Soll das Haus nach dem Kauf vom Käu­fer abge­ris­sen wer­den, ist eben­falls kein Ener­gie­aus­weis fäl­lig.

Wann muss der Ener­gie­aus­weis vor­lie­gen?

Spä­tes­tens bei der Immo­bi­li­en­be­sich­ti­gung muss den Kau­f­in­ter­es­sen­ten ein gül­ti­ger Ener­gie­aus­weis vor­ge­legt wer­den. Bei einem Ver­kauf muss die­ser dem Käu­fer unver­züg­lich nach Abschluss des Kauf­ver­tra­ges über­ge­ben wer­den. Es emp­fiehlt sich daher, mög­lichst früh­zei­tig einen Ener­gie­aus­weis zu bean­tra­gen. Dabei muss der Ener­gie­pass einige Pflicht­an­ga­ben ent­hal­ten. Hierzu gehört das Bau­jahr des Objek­tes.

Wei­ter­hin muss die Art der Hei­zung auf­ge­schlüs­selt wer­den. Sind meh­rere Typen vor­han­den, so sind alle auf­zu­füh­ren. Außer­dem muss der End­ener­gie­be­darf bezie­hungs­weise der End­ener­gie­ver­brauch in Kilo­watt­stunde pro Qua­drat­me­ter ver­merkt sein. Zu guter Letzt muss der Ener­gie­aus­weis den Aus­wei­s­typ und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klasse bein­hal­ten.

Beda­rfs­aus­weis und Ver­brauchs­aus­weis: Die Unter­schiede

Als Haus­ei­gen­tü­mer hat man in der Regel die Wahl, ob man einen Beda­rfs­aus­weis oder einen Ver­brauchs­aus­weis anfer­ti­gen lässt. Bei Neu­bau­ten ent­fällt diese Wahl, es wird immer ein Beda­rfs­aus­weis fäl­lig.

Der Ver­brauchs­aus­weis

Der Ver­brauch­aus­weis spie­gelt den tat­säch­li­chen Ener­gie­ver­brauch eines Hau­ses wider. Hierzu wird ein Durch­schnitt aus den Ver­brauchs­wer­ten der letz­ten 3 Jahre ermit­telt. Dabei sind die abge­rech­ne­ten Ver­brauchs­werte aus­schlag­ge­bend. Der Ver­brauchs­aus­weis steht häu­fig in der Kri­tik, da er zwar den tat­säch­li­chen Ver­brauch der letz­ten 3 Jahre misst, dabei aber kei­ner­lei Berück­sich­ti­gung des Bewoh­ners ein­flie­ßen lässt. So kön­nen die errech­ne­ten Werte und die tat­säch­li­chen des jewei­li­gen Käu­fers stark von­ein­an­der abwei­chen.

Der Beda­rfs­aus­weis

Der Beda­rfs­aus­weis ist das genaue Gegen­teil zum Ver­brauchs­aus­weis. Hier­bei spie­len die tat­säch­li­chen Ener­gie­ver­bräu­che keine Rolle. Der Erstel­ler des Ener­gie­aus­wei­ses beur­teilt dafür sämt­li­che Fak­to­ren, die zur Bewer­tung erfor­der­lich sind, hin­sicht­lich der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Dies betrifft vor allem das Dach, die Wände, die Hei­zung und die Fens­ter eines Gebäu­des. Anhand die­ser Beschaf­fen­heit wird der the­o­re­ti­sche Ener­gie­be­darf des Hau­ses berech­net. Die Feh­ler­quel­len lie­gen bei die­sem Ver­fah­ren deut­lich auf der Hand.

Schließ­lich kann kein Experte den tat­säch­li­chen Däm­m­ef­fekt hun­dert­pro­zen­tig genau berech­nen. Außer­dem vari­ie­ren die Berech­nungs­me­tho­den der ein­zel­nen Sach­ver­stän­di­gen stark. Somit kann der Beda­rfs­aus­weis nur einen gro­ben Richt­wert lie­fern. Der Beda­rfs­aus­weis ist jedoch nicht nur für Neu­bau­ten Pflicht. Auch für Gebäude, die vor dem 01.11.1977 erstellt wur­den, ist er bin­dend. Maß­geb­lich ist hier­für der Tag des Bau­an­tra­ges.

Wel­chen Ener­gie­aus­weis soll­ten Haus­ver­käu­fer nut­zen?

Wenn man die Wahl hat, sich ent­schei­den zu kön­nen, ist stets indi­vi­du­ell zu über­le­gen, wel­cher Ener­gie­pass die bes­se­ren Ver­kaufs­chan­cen lie­fert. Abwei­chun­gen sind sowohl bei Ver­brauchs- als auch Beda­rfs­aus­weis vor­han­den. Dies liegt vor allem an den unter­schied­li­chen Berech­nungs­me­tho­den der jewei­li­gen Erstel­ler. Grund­sätz­lich sollte man sich jedoch für den Ver­brauchs­aus­weis ent­schei­den. Die­ser ist nicht nur kos­ten­güns­ti­ger als der Beda­rfs­aus­weis, son­dern lie­fert im Durch­schnitt auch gerin­gere Ener­gie­werte. Die Immo­bi­lie kann folg­lich mit einer bes­se­ren Ener­gie­bi­lanz bewor­ben wer­den.

Thema Werte: Was bedeu­ten diese im Ener­gie­aus­weis?

Der Ener­gie­aus­weis soll bei der Beur­tei­lung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Hau­ses hel­fen. Damit dies schon durch einen kur­zen Blick gelingt, sind die Werte durch eine Skala inklu­sive Farb­mar­kie­run­gen optisch dar­ge­stellt. Die Farb­mar­kie­run­gen rei­chen von grün bis rot. Wobei grün für einen nied­ri­gen, rot hin­ge­gen für einen hohen Wert steht. Außer­dem wird der Ver­brauch in Kilo­watt­stun­den pro Qua­drat­me­ter und Jahr ange­ge­ben. Bei Beda­rfs­aus­wei­sen wird ent­spre­chend der errech­nete Bedarf dar­ge­stellt. Die Skala ist jedoch iden­tisch.

Wer ist zur Ausstel­lung eines Ener­gie­aus­wei­ses berech­tigt?

Zur Ausstel­lung sind ein­zig zer­ti­fi­zierte Fach­leute berech­tigt. Dazu zäh­len bei­spiels­weise Archi­tek­ten, Bau­in­ge­ni­eure oder Ener­gie­be­ra­ter. Die kon­krete Rege­lung, wer zur Ausstel­lung berech­tigt ist, ist umfang­reich aus­ge­stal­tet. Im All­ge­mei­nen setzt die Berech­ti­gung jedoch ent­we­der ein för­der­li­ches Stu­dium (bspw. der Archi­tek­tur oder des Inge­ni­eu­r­we­sens) oder einen Hand­werks­be­ruf vor­aus. Zusätz­lich wird eine Fort­bil­dung oder jah­re­lange Berufs­er­fah­rung im ener­ge­ti­schen Bereich gefor­dert. Außer­dem darf den Ener­gie­aus­weis nur ausstel­len, wer eine öffent­li­che Bestel­lung als Sach­ver­stän­di­ger vor­wei­sen kann.

Wie viel kos­tet ein Ener­gie­aus­weis?

Die Kos­ten schwan­ken stark. Der Beda­rfs­aus­weis ist die teu­rere Vari­a­nte. Immer­hin sind hier­für diverse Infor­ma­ti­o­nen ein­zu­ho­len und ein Besich­ti­gungs­ter­min vor Ort erfor­der­lich. Daher sollte man bei einem Beda­rfs­aus­weis mit ca. 500 Euro rech­nen. Der Ver­brauchs­aus­weis ist deut­lich bil­li­ger. Zwar sind auch für ihn einige Infor­ma­ti­o­nen erfor­der­lich, diese sind jedoch über­schau­bar und las­sen sich schnell selbst zusam­men­tra­gen. Daher kann er oft auch über das Inter­net bean­tragt wer­den. Kos­ten­tech­nisch liegt er bei ca. 100 Euro.

Wie lange behält der Ener­gie­aus­weis seine Gül­tig­keit?

Grund­sätz­lich ist der Ener­gie­aus­weis 10 Jahre lang gül­tig. In Aus­nah­me­fäl­len kann sich diese Zeit aller­dings ver­kür­zen. So muss der alte Ener­gie­aus­weis durch einen neuen ersetzt wer­den, wenn bestimmte Min­de­st­an­ga­ben nicht getä­tigt wur­den oder eine nicht zuge­las­sene Per­son den Ener­gie­aus­weis ange­fer­tigt hat. Sobald es zu ener­ge­tisch rele­van­ten Ver­än­de­run­gen kommt, muss eben­falls ein neuer Ener­gie­aus­weis aus­ge­stellt wer­den.

Haus­ver­kauf ohne Ener­gie­aus­weis: Eine gute Idee?

Diese Frage lässt sich leicht beant­wor­ten. Nein, es han­delt sich hier­bei um keine gute Idee. Wer einen Haus­ver­kauf tätigt, ohne einen gül­ti­gen Ener­gie­aus­weis vor­wei­sen zu kön­nen, begeht immer­hin eine Ord­nungs­wid­rig­keit. Bei die­ser droht ein Buß­geld von bis zu 10.000 Euro. Dabei kön­nen die gesetz­li­chen Rege­lun­gen auch nicht ein­ver­nehm­lich mit dem Käu­fer umgan­gen wer­den. Nach gel­ten­der Rechts­auf­fas­sung sind immer mehr Notare der Mei­nung, dass bei einem (auch beid­sei­ti­gem) Ver­zicht auf den Ener­gie­aus­weis der Ver­trag nicht beur­kun­det wer­den darf.

Fazit

Wer plant, sein Haus zu ver­kau­fen, sollte schnellst­mög­lich klä­ren, wel­che Art des Ener­gie­aus­wei­ses er benö­tigt. Hat man als Ver­käu­fer dabei das Wahl­recht, sollte man zum Ver­brauchs­aus­weis ten­die­ren. Eins sollte man auf jeden Fall ver­mei­den: Kei­nen Ener­gie­aus­weis bei einem Ver­kauf vor­wei­sen kön­nen. Das kann unter Umstän­den teuer wer­den. Der Ver­kauf und Kauf einer Immo­bi­lie bein­hal­tet viele Fein­hei­ten und Stol­per­steine. Um einen rei­bungs­lo­sen und rechts­kon­for­men Ablauf und Über­g­ang sicher­zu­stel­len, sollte man sich Hilfe holen.

Immo­bi­lien Spit­zen­ber­ger unter­stützt hier gerne bei sämt­li­chen Vor­ha­ben. Wer einen guten Immo­bi­li­en­mak­ler in Pas­sau oder in der Region sucht, für den Kauf oder Ver­kauf einer Immo­bi­lie, ist bei Immo­bi­lien Spit­zen­ber­ger genau rich­tig. Wir unter­stüt­zen gerne bei der Kauf­­­­be­glei­tung, der Immo­bi­li­en­be­wer­tung und allen ande­ren The­men rund um die Immo­bi­lie.

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